Współczynnik powierzchni wspólnych w biurowcu – jak obliczyć rzeczywisty koszt najmu biura?
Osoby poszukujące biura do wynajęcia w Poznaniu najczęściej skupiają się na stawce czynszu, lokalizacji oraz standardzie budynku. W praktyce jednak jednym z najważniejszych parametrów wpływających na całkowity koszt najmu jest współczynnik powierzchni wspólnych, określany często jako Add-on Factor, współczynnik budynkowy lub współczynnik korytarzowy.
To właśnie on sprawia, że najemca korzystający z biura o powierzchni 100 m² może płacić czynsz i opłaty eksploatacyjne za 108 m², 110 m², a czasem nawet 115 m².
Czym jest współczynnik powierzchni wspólnych?
W nowoczesnych budynkach biurowych najemca korzysta nie tylko z powierzchni zajmowanej przez swoją firmę, ale również z części wspólnych budynku.
Do powierzchni wspólnych zaliczamy między innymi:
- recepcje,
- lobby,
- windy,
- klatki schodowe,
- toalety wspólne,
- korytarze,
- aneksy kuchenne,
- pomieszczenia socjalne,
- strefy komunikacyjne.
Ponieważ z tych przestrzeni korzystają wszyscy użytkownicy budynku, koszty ich utrzymania są rozdzielane pomiędzy najemców za pomocą odpowiedniego współczynnika.
Współczynnik budynkowy
Współczynnik budynkowy (Building Add-on Factor) obejmuje części wspólne całego budynku.
Najczęściej są to:
- recepcja,
- lobby,
- windy,
- klatki schodowe,
- pomieszczenia techniczne,
- powierzchnie wspólne dostępne dla wszystkich najemców.
W praktyce właściciel budynku rozdziela powierzchnię tych części wspólnych pomiędzy wszystkich użytkowników obiektu.
Współczynnik korytarzowy
Drugim elementem jest współczynnik korytarzowy (Floor Add-on Factor), który obejmuje części wspólne przypisane do konkretnego piętra.
Najczęściej są to:
- korytarze,
- toalety piętrowe,
- wspólne kuchnie,
- powierzchnie komunikacyjne.
Jego wysokość zależy przede wszystkim od układu piętra oraz proporcji pomiędzy powierzchnią najmu a powierzchniami wspólnymi.
Add-on Factor – współczynnik najczęściej spotykany w ofertach
W ofertach nieruchomości komercyjnych właściciele budynków najczęściej podają jeden zbiorczy współczynnik określany jako Add-on Factor.
Łączy on współczynnik budynkowy oraz współczynnik korytarzowy.
Przykład:
- powierzchnia netto biura (NLA): 100 m²,
- Add-on Factor: 10%.
Powierzchnia rozliczeniowa wyniesie:
100 m² × 1,10 = 110 m².
To właśnie od 110 m² naliczany będzie czynsz najmu oraz najczęściej również opłata eksploatacyjna.
Od czego zależy wysokość współczynnika powierzchni wspólnych?
Wysokość współczynnika nie jest bezpośrednio związana z klasą budynku. W praktyce zależy przede wszystkim od jego projektu oraz efektywności powierzchniowej.
Wpływ na wysokość współczynnika mają między innymi:
- wielkość lobby i recepcji,
- liczba wind,
- liczba klatek schodowych,
- układ komunikacji wewnętrznej,
- szerokość korytarzy,
- liczba toalet i pomieszczeń socjalnych,
- wielkość piętra,
- sposób podziału powierzchni pomiędzy najemców.
Dlatego dwa budynki o podobnym standardzie mogą posiadać zupełnie różne współczynniki powierzchni wspólnych.
Jakie współczynniki występują w poznańskich biurowcach?
Na rynku biurowym w Poznaniu najczęściej spotykane współczynniki mieszczą się w przedziale od 5% do 15%.
Przykładowo:
- około 5–8% w budynkach o bardzo efektywnym układzie powierzchni,
- około 8–12% w większości nowoczesnych biurowców,
- nawet 15% i więcej w budynkach posiadających rozbudowane części wspólne.
Dlatego porównując biura do wynajęcia w Poznaniu warto analizować nie tylko czynsz za m², ale również sposób obliczania powierzchni rozliczeniowej.
Czy współczynnik powierzchni wspólnych wpływa na opłaty eksploatacyjne?
Tak.
Jest to jeden z elementów, który najczęściej zaskakuje najemców.
W większości budynków biurowych zarówno czynsz najmu, jak i opłata eksploatacyjna naliczane są od powierzchni rozliczeniowej, a nie od powierzchni netto zajmowanej przez najemcę.
Oznacza to, że przy biurze o powierzchni 100 m² i współczynniku 10% zarówno czynsz, jak i service charge będą liczone od 110 m².
Dlaczego współczynnik jest ważny dla najemcy?
Wielu przedsiębiorców porównuje wyłącznie wysokość czynszu bazowego.
Przykład:
- Biuro A
- Cynsz: 15 EUR/m²,
- współczynnik powierzchni wspólnych: 5%
- Biuro B
- czynsz: 14 EUR/m²,
- współczynnik powierzchni wspólnych: 15%.
Na pierwszy rzut oka druga oferta wydaje się tańsza. Po przeliczeniu rzeczywistej powierzchni rozliczeniowej może jednak okazać się droższa od pierwszej.
Dlatego przy analizie ofert warto zawsze obliczyć całkowity koszt najmu, uwzględniając:
- czynsz,
- współczynnik powierzchni wspólnych,
- opłaty eksploatacyjne,
- miejsca parkingowe,
- koszty aranżacji powierzchni.
Czy współczynnik powierzchni wspólnych wpływa na opłaty eksploatacyjne?
Tak.
Jest to jeden z elementów, który najczęściej zaskakuje najemców.
W większości budynków biurowych zarówno czynsz najmu, jak i opłata eksploatacyjna naliczane są od powierzchni rozliczeniowej, a nie od powierzchni netto zajmowanej przez najemcę.
Oznacza to, że przy biurze o powierzchni 100 m² i współczynniku 10% zarówno czynsz, jak i service charge będą liczone od 110 m²
Jak pomagamy najemcom w Spot Nieruchomości?
Od 2016 roku specjalizuje się w rynku nieruchomości komercyjnych w Poznaniu.
Pomagamy firmom znaleźć odpowiednie:
Podczas analizy ofert zwracamy uwagę nie tylko na stawkę czynszu, ale również na wszystkie koszty wpływające na rzeczywistą wysokość zobowiązań najemcy, w tym współczynniki powierzchni wspólnych, opłaty eksploatacyjne, koszty fit-outu oraz warunki finansowe oferowane przez właścicieli budynków.
Dzięki temu nasi klienci mogą świadomie porównywać oferty i wybierać powierzchnie, które faktycznie odpowiadają potrzebom ich biznesu.
Jeżeli szukasz biura do wynajęcia w Poznaniu lub chcesz porównać oferty w budynkach takich jak Andersia, Okrąglak, Malta Hause, Pixel, Giant Office, Kupiec Poznański czy Business Garden, skontaktuj się z zespołem Spot Nieruchomości.
Arkady Janiszewski
Agent Nieruchomości Komercyjnych
Kontakt:
T: +48 794 777 387
M: arkady@spotpoznan.pl
O mnie: