Odnalezienie odpowiedniej nieruchomości dla Twojego biznesu to złożony proces, który wymaga staranności, strategicznego podejścia i dbałości o szczegóły. Każda firma jest inna, a potrzeby pracujących w niej ludzi różnią się od siebie. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu oraz doskonałej znajomości lokalnego rynku w Poznaniu i Wielkopolsce, firma Spot Nieruchomości może przeprowadzić Cię przez ten proces. Oferujemy m.in usługi takie jak: Reprezentacja Najemcy i Kupującego, Sprzedaż i Wynajem Nieruchomości, Komercjalizacja i Zarządzanie Nieruchomościami. Z nami proces poszukiwania idealnej nieruchomości i kontrachentów stanie się prostszy i bardziej efektywny.
Najem nieruchomości i zarządzanie najmem – idea
Najem nieruchomości i usługa zarządzania najmem nieruchomości z roku na rok staje się coraz bardziej popularną formą, którą inwestorzy na rynku nieruchomości wybierają jako sposób pasywnego inwestowania swoich środków, licząc na wyższy zysk niż oprocentowane lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. Dodatkowym atutem jest również chęć budowania stabilnego portfela własnych nieruchomości i przeniesienia wartości pieniądza w czasie, ponieważ w perspektywie długoterminowej nieruchomości zyskują na wartości. Jednak czy na pewno w praktyce wszystko wygląda tak dobrze, jak na „papierze”? Na co powinniśmy zwrócić uwagę? Na jakie rzeczy trzeba uważać?
Dobra lokalizacja nieruchomości – czyli location, location, location:
Jeśli chcemy, by nasza nieruchomość zyskiwała na wartości, a przez to przenosiła wartość pieniądza w czasie, konieczne jest, żeby była zlokalizowana w dobrej lokalizacji. Czym jest dobra lokalizacja? Tutaj posłużę się przykładem z życia wziętym.
Jako przykłady mogę podać sprzedaną w zeszłym roku działkę na Sołaczu w Poznaniu i dużą nieruchomość pod Jarocinem.
Sołacz – czy gdybym powiedział Państwu, że ta malutka działka budowlana znajduje się w bezpośredniej bliskości trasy Niestachowskiej, nasypu kolejowego, a nad nią przebiega korytarz powietrzny lądujących samolotów na lotnisku Ławica, zabrzmiałoby to atrakcyjnie? Raczej byłaby to antyreklama. Jednak jeśli działka położona jest na poznańskim Sołaczu, to wystarczy, by zniwelować nawet tak oczywiste niedogodności! Rezerwacja na tę nieruchomość nastąpiła po około dwóch tygodniach od pojawienia się oferty.
Jarocin – ponad 1 ha ziemi, solidny, dobrze zbudowany dom o powierzchni 400 m², dojazd asfaltową drogą, wszystkie media. Można powiedzieć, małe ranczo. Jednak finalnie cena, za którą została sprzedana ta nieruchomość, była tak niska, że obecnie nie bylibyśmy w stanie zbudować i wykończyć nawet domu o powierzchni 200 m², nie mówiąc już o reszcie. Sprzedaż trwała prawie 1,5 roku.
Morał z tej historii jest taki, że jeśli chcemy, by nasza nieruchomość zyskiwała na wartości lub chociaż jej nie traciła, a my, sprzedając ją, odzyskali przynajmniej nakłady poczynione np. na budowę domu, to wystarczy tylko, lub aż, spełnić te trzy przesłanki: location, location, location.
Czas a najem i zarządzanie najmem nieruchomości
Często znalezienie najemcy jest procesem bardzo czasochłonnym, na który trzeba poświęcić sporo czasu. Zaczynając od rzeczy podstawowej, czyli pozyskania klienta potencjalnie zainteresowanego najmem, poprzez negocjowanie warunków umowy najmu i jej podpisanie, kończąc na utrzymywaniu dobrego kontaktu z najemcą i budowaniu dobrych relacji przez czas trwania stosunku najmu. Musimy też poświecić nasz czas i środki na to by na bieżąco monitorować płatności, zachowanie najemcy, jago zobowiązania dotyczące dostawców mediów i innych np. wspólnoty, aneksować w właściwym czasie umowę najmu itp.
Pieniądze a najem i zarządzanie nieruchomości
Po części poprzedni rozdział też dotyczył pieniędzy 😉 Ponieważ, jak powszechnie wiadomo – czas to pieniądz! Jednak poza tym musimy nastawić się na wydatki związane m.in. z promocją oferty. Na dzień dzisiejszy sam portal Otodom – to koszt rzędu ok. 200 zł miesięcznie. Do tego, by nasza oferta dobrze się prezentowała, konieczne może okazać się zrobienie sesji fotograficznej. Dobrze zadbać o odpowiednią umowę najmu, która będzie chroniła nasze interesy. Oczywiście taka umowa nie jest za darmo. Jednak może się okazać tańszą opcją niż zamawianie usług windykacyjnych czy wchodzenie na ścieżkę sądową z niesolidnym najemcą.
Kwestie prawne - w procesie najmu i zarzadzania najmem nieruchomości
Kolejna istotna rzecz, na którą już zwróciliśmy uwagę w poprzednim rozdziale, to kwestie prawne związane z umową najmu i jej podpisaniem. Jak też po części z istotą stosunku najmu. Tutaj możemy naprawdę popełnić wiele kosztownych błędów. Czy wiedzieli Państwo, że sąsiad, władający naszymi kluczami, które otrzymał je od nas, by podlewać roślinki podczas naszego urlopowego wyjazdu. Może skutecznie wynająć nasze mieszkanie lub dom obcej osobie? Albo że jako właściciel nieruchomości mieszkaniowej, w sytuacji gdy podpisaliśmy umowę najmu na czas nieoznaczony, a po jakimś czasie zmieniły nam się plany życiowe i chcielibyśmy nieruchomość przeznaczyć na inne cele. To niezależnie od tego, jaki okres wypowiedzenia wpisaliśmy do umowy najmu, obowiązuje nas jednak w pierwszej kolejności ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, a w szczególności art. 11 tej ustawy, gdzie zapisane jest, że wypowiedzenie może odbyć się:
Pkt. 4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego
Pkt. 5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
Czynnik psychologiczny i ludzki - w procesie najmu i zarzadzania najmem nieruchomości
Jako że wynajmujemy co prawda nieruchomość, czyli rzecz nieożywioną, to jednak obydwie strony stosunku najmu (czasem nawet i trzy lub więcej, ponieważ najemca może przecież dalej podnajmować nieruchomość – jednak to już temat na osobny artykuł 😉) – to ludzie. Jak mawiają specjaliści niemal w każdej branży – czynnik ludzki to najsłabsze ogniwo systemu. Nie tylko mowa tu o najemcy, ponieważ tym słabym ogniwem może być właściciel i wynajmujący! Niejednokrotnie uczestniczyłem w rozmowach, w których najemca był naprawdę wiarygodną osobą lub podmiotem, a transakcja nie mogła dojść do skutku. Ponieważ wynajmujący stawiał nierealne i nierynkowe warunki finansowe czy niekorzystne dla najemcy zapisy do umowy najmu.
Istnieje też jest pewna grupa klientowi którzy posiadając nieruchomość lub nawet ich większą ilość – boją się je wynajmować. Często przyczyną jest lęk podsycany przez przykłady i historie oszukańczych najemców, które często i z lubością są pokazywane się w różnych mediach i środkach masowego przekazu. Tylko czy naprawdę rzeczywistość jest tak straszna ? Myślę, że nie, przynajmniej u Nas !
Podsumowanie – najem i zarządzanie najmem nieruchomości
Najem nieruchomości może być świetną formą inwestycji, ale jak każda działalność, wymaga przemyślanej strategii i ostrożności. Kluczowe aspekty to dobra lokalizacja, świadomość czasu potrzebnego na znalezienie i obsługę najemcy, odpowiednie zabezpieczenie finansowe oraz znajomość przepisów prawnych. Ostatecznie, to także praca z ludźmi – a jak wiadomo, to właśnie czynnik ludzki bywa najbardziej nieprzewidywalny. Dlatego warto działać z rozwagą, by uniknąć problemów i maksymalizować korzyści! 😉
Arkady Janiszewski
Agent Nieruchomości Komercyjnych
Kontakt:
T: +48 604 174 746
M: arkady@spotpoznan.pl